伊豆高原の不動産会社


 
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【物件番号】836 AMSTEC  0557-53-4000            price 4800万円
基本情報
 別荘地 別荘地外
 最寄駅(km) 伊豆箱根鉄道『田京』駅 徒歩4分
 所在地 伊豆の国市田京
 土地 229坪
 建物(延床) 210坪
 間取り 2LDK
 建物建築年 H3年 (木造)
 建ぺい率/容積率 60% / 150%
補足情報
 温泉 なし
 駐車場 7台
維持管理費 電気・ガス・水道は一般家庭と同程度です。
 管理費
購入時費用
 諸経費 仲介手数料など



地図⇒物件所在地を確認できます。
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<立地>
 伊豆箱根鉄道の『田京』駅から徒歩4分。伊豆の国市役所の支所、病院、スーパー等がいずれも徒歩圏にあります。企業も多く、三島沼津の通勤者が多く、東京勤務もできる地域です。物件保有の駐車場は最大で7台程であるため、満車の場合はすぐ隣の駐車場を別途利用して頂く事となりますが、現在の住人には車ナシで生活している人も多いです。東西方向に長い敷地となっていますので、どの部屋も日当りの良い部屋になります。

<現在の入居状況>
種類 平均家賃 入居世帯数
1K 38,000円
2K 50,000円
*解説*
現在の44%の入居率をどう考えますか? これでは売れませんよね。 実はこれには理由があります。現在、入居募集しておりません。現オーナーはここを更地にしての売却を考えていたようで、数ヶ月前より入居募集をしておりません。  今回、弊社が仲介を引き受けてから「入居率を上げないと買い手がつかないので入居募集をしましょう」とアドバイスいたしましたが、「網戸を直すとか、エアコンが壊れたとか、そもそも入居準備の掃除が面倒なのでここままで売却してくれ」との強い意向があり、入居募集はしておりません。  ちなみに管理もオーナー(ご婦人)が直接やっているのでその苦労も少し分かります。

<収益改善の作戦>
この物件の周辺には多くのアパートがあります。つまり、田舎なりのアパート激戦区です。相場は、2DK5.5万円(P1台付き)です。 そこで、相場より20%安くし、半年を目途に入居率を100%に使用計画です。こんな計算になります。
種類 現行家賃
戦略的家賃 入居世帯数 賃料合計
1K(Pなし)
38,000円 32,000円 224,000円
2K(Pなし) 45,000円 40,000円 160,000円
2K(Pあり) 50,000円 45,000円 225,000円
合計賃料(月額) 609,000円
この戦略的家賃設定で、利回り14.6%を実現出来ます。

現在の空き部屋の状態ですが、1Kが1世帯だけは荒れています。RFは30万円程度かかるかも知れませんが、他の空き部屋は状態良く、クリーニングだけで入居募集を掛けられるレベルかと思います。

いかがでしょうか? 私の「戦略的家賃契約」にお付き合いいただける方はいませんか?

 

AMSTEC株式会社  静岡県伊東市八幡野1142-9  0557-53-4000 tsu@amstec.co.jp